Tn. George telah menjadi manajer gedung apartemen tahun 1972 di kawasan Panormo Athena selama sepuluh tahun terakhir. Namun baru-baru ini dia melihat adanya pergerakan yang luar biasa intens di gedung tempat dia tinggal selama lebih dari tiga dekade. Pada awalnya, seorang pria paruh baya, yang penasaran dengan gedung apartemen itu, mengarahkan pandangannya ke balkon tengah—yang telah kosong selama lebih dari empat tahun—di lantai dua apartemen itu, sambil membaca catatannya dari waktu ke waktu.
Beberapa minggu kemudian, seorang pria dan seorang wanita berjalan beberapa kali dari satu ujung jalan tempat gedung apartemen itu berada ke ujung lainnya. Setelah membaca Commons Board, mereka pergi ke lantai dua. Pertanyaan manajer (yang sah) terjawab ketika dia menanyakan tujuan kunjungan dua orang asing itu. Wanita tersebut adalah pekerja real estat dan mengunjungi gedung apartemen bersama klien asingnya untuk melakukan otopsi eksternal pada gedung dan apartemen lantai dua. Itu datang dengan harga yang wajar dengan fitur menarik lainnya. Ukurannya kecil, tidak lebih dari 50 meter persegi. Dan apartemen sebesar ini dengan harga non-astronomi jarang terjadi.
Kunjungan calon peserta lelang tersebut, umumnya a Properti, telah menjadi norma dalam beberapa tahun terakhir di banyak gedung apartemen di pusat kota Athena. Dengan harga jual yang naik 60% dalam enam tahun terakhir dan harga sewa yang meroket, lelang tampaknya merupakan satu-satunya cara untuk menghindari masalah krisis perumahan. Namun para agen properti juga mencari properti melalui lelang penyitaan, karena banyaknya pembelian dan penjualan dalam beberapa tahun terakhir telah secara drastis mengurangi inventaris properti yang menggabungkan lokasi yang bagus dan harga yang menarik. Bukan suatu kebetulan bahwa proses penjualan apartemen di Panormo, dengan properti berpindah tangan dengan harga sekitar 1.600 euro per meter persegi, menarik sepuluh pihak yang berkepentingan – individu dan perusahaan. Tentu saja, saat ini tidak ada peningkatan minat penjualan.
Selama empat tahun terakhir, 150.000 properti telah terjual dengan total penilaian lebih dari 18 miliar euro.
Pada tahun 2019, ketika semakin banyak orang yang ingin mengalihkan properti Airbnb, Apartemen 48 meter persegi. Di Bakrati ditawarkan dengan harga 54.000 euro, sekitar 95% lebih mahal dari harga awal. Namun, meskipun proses lelang untuk membeli real estat (yang sejak tahun 2019 telah dikuasai oleh pemberi pinjaman karena hutang pemilik) sudah ada sejak tahun 1950-an, ini adalah bidang yang sulit dengan banyak komplikasi bagi mereka yang “belum tahu”.
Inilah sebabnya mengapa 10% hingga 15% lelang selesai, dengan sekitar 150.000 properti terjual selama empat tahun terakhir dengan total penilaian €18 miliar. “Lelang menawarkan peluang penting namun menyembunyikan risiko”, Catatan tentang “K”. Itu Michalis AthanasiouPimpinan agen real estate dengan nama yang sama, yang kegiatannya sejak tahun 1952 hanya terfokus pada jual beli real estate melalui lelang.
“Itu Lelang, yang diadakan secara elektronik hanya pada bulan Februari 2018, dimulai pada awal tahun 1950-an dan pada awalnya diadakan setiap hari Minggu di depan properti yang dilelang dengan disaksikan seorang notaris, seorang khatib dan dua orang saksi. Sejak pertengahan tahun 1970-an, proses persidangan dipindahkan ke bekas Pengadilan Santorossa untuk Kotamadya Athena dan Pengadilan Kriminal Phrae. Di kota-kota lain, proses ini terjadi di tempat-tempat umum…kursi dan meja, tetapi juga di kedai kopi. Saat itu, tidak lebih dari sepuluh properti yang dilelang dalam seminggu di Athena, saat ini jumlahnya mencapai 250-300. “Mereka mulai meningkat secara bertahap sejak tahun 1990 dan seterusnya seiring dengan perluasan ekspansi kredit bank,” jelasnya.
Anda hanya membeli apa yang Anda lihat di luar
Tapi bagaimana seseorang bisa membeli properti melalui pusat lelang elektronik? Pihak yang berkepentingan harus memilih properti yang memenuhi kriteria yang diinginkan dalam hal lokasi, harga dan luas, dan setelah mempelajari secara mendalam laporan penyitaan dan penilaian yang dipublikasikan dalam lelang elektronik, mereka mendaftar di platform online. Namun perlu mereka ketahui bahwa mereka tidak boleh mengunjungi bagian dalam properti yang hanya bisa dilihat dari luar. Hingga tahun 2018, ketika ketentuan terkait dicabut karena praktis tidak dapat dilaksanakan, pengalihan jaminan ke properti tersebut sudah diperkirakan, jelas Michalis Athanasio.
Proses pengelolaan dan pelaksanaan lelang elektronik dilakukan oleh notaris bersertifikat, namun umumnya disarankan agar penyerahan penawaran setiap hari Rabu dilakukan atas nama calon penawar oleh tenaga profesional yang ahli di bidangnya. “Kesalahan yang dilakukan selama lelang memakan biaya. Misalnya, jika peserta mengetik satu digit lagi, misalnya 500.000 bukannya 50.000 euro, kesalahan ini, meskipun terkesan berlebihan, tidak dapat diperbaiki. Akibatnya, jaminan sebesar 30% dari harga penawaran pertama hilang dan tidak diperoleh kembali.” Michaelis Athanasiou menjelaskan.
Proses penawarannya sederhana. Siapa yang mengajukan harga permintaan tertinggi jika dibandingkan dengan harga penawaran pertama, dialah yang mengajukan penawaran. Namun, supertema, meskipun merupakan sebuah tonggak sejarah, adalah salah satu langkah penting untuk mengamankan distrik dan memperoleh kepemilikan properti. Sebab, ada kemungkinan pihak penawar dapat menggugat keabsahan penawaran jika kreditur menilai prosedurnya cacat. Tawaran dapat digugat 45 hari setelah penyitaan atau 60 hari setelah ringkasan pernyataan hipotek (ditulis setelah memenangkan lelang) di kantor hipotek.
Kesalahan penawaran sangat merugikan.
“Undang-undang mengizinkan suatu keberatan untuk disidangkan dalam waktu beberapa bulan sejak pengajuannya. Namun, karena beban kerja pengadilan, diperlukan waktu bertahun-tahun untuk menentukan yurisdiksinya,” tegas Bapak Athanasio. Kecuali jika pelelangan dilakukan sebagaimana ditentukan oleh undang-undang, keberatan jarang diterima. “Jika tidak, pihak yang mengambil alih akan mengunci dananya ke dalam aset yang tidak dapat dia investasikan sampai aset tersebut dibersihkan.”
Sisa harga penawaran harus dibayarkan dalam waktu sepuluh hari kerja sejak tanggal pemberian ke dalam rekening bank tujuan khusus yang belum terpakai di mana jaminan disimpan. “Kelihatannya paradoks, namun banyak kasus di mana penawar tidak mengetahui bahwa mereka harus segera membayar jumlah tersebut dan meminta pinjaman waktu untuk membayar sisa harga, akibatnya mereka kehilangan jaminan,” lapor Michalis Athanasiou. Masalah lain yang diabaikan oleh penawar adalah tidak adanya kunci properti. “Dengan kata lain, mereka harus memasukinya di hadapan jaminan dan bantuan tukang kunci,” kata presiden Athanasio Real Estate Services.
Kerusakan, tagihan yang belum dibayar dan penggusuran penyewa
Sebuah “jebakan” yang muncul dalam banyak kasus berkaitan dengan fakta bahwa properti yang dijual dalam sebuah iklan tidak sesuai dengan properti sebenarnya. “Pemilik sebelumnya telah menganeksasi properti yang dilelang kepada tetangganya. Namun, jika properti yang dijual tidak memiliki pintu, maka pengelola tidak dapat mengakses atau mengambil kepemilikan atas properti tersebut, yaitu otoritas fisik atasnya. -akses lokasi, padahal bangunan yang mereka miliki berfungsi penuh, terjadi Rusun,” kata Pak. Seperti yang disebutkan oleh Athanasius.
Selain itu, jika properti tersebut disewakan, jika merupakan akomodasi komersial, penyewa tidak dapat diusir sebelum enam bulan berlalu. Namun jika berupa tempat tinggal, jangka waktu tiga tahun yang ditentukan undang-undang harus diselesaikan, sehingga tidak mungkin untuk menggunakan akomodasi sewaan. Yang umum terjadi dalam lelang adalah hubungan permusuhan antara peminjam, sering kali bank.
Oleh karena itu, mereka yang kehilangan rumahnya biasanya tidak meninggalkan apa pun yang berdiri, menghilangkan segala sesuatu yang dapat dilepas, seperti stopkontak dan panel listrik, dan dalam banyak kasus, interiornya berada dalam kondisi yang sangat buruk. Dengan kata lain, “banyak properti yang dilelang mengalami kerusakan parah, selain kerusakan karena usia,” kata Pak. Athanasius menegaskan.
Bagaimana dengan tagihan air, listrik, dan utilitas? Sesuai undang-undang yang ada, utang PPC dan pengguna biasa tidak memberatkan pemilik baru, tidak seperti utang EYDAP.
Orang-orang yang kehilangan rumahnya biasanya tidak punya apa-apa, dan akibatnya dalam banyak kasus, kondisi interiornya sangat memprihatinkan.
Tanpa kemungkinan pemeriksaan interior properti di tempat, yang juga dapat mengakibatkan kerusakan parah, apakah membeli properti di lelang benar-benar layak dilakukan? Tn. Seperti yang diungkapkan Athanasio, memperoleh properti dengan cara ini hanya bermanfaat jika kepemilikan properti diperiksa secara menyeluruh dan perkiraan rinci mengenai potensi biaya renovasi yang diperlukan dapat dilakukan. Oleh karena itu, sebagaimana disarankannya, disarankan untuk memperoleh peluang real estate (misalnya dengan harga yang lebih rendah dari harga komersial) sehingga ketidakpastian dan risiko lebih mudah dikelola.
Sangat menguntungkan untuk membeli properti yang tiga upaya penawaran sebelumnya tidak berhasil, sehingga menghasilkan penurunan harga sebesar 35% dibandingkan dengan nilai penilaian awal. Misalnya, sebuah apartemen senilai 50.000 euro dijual seharga 32.500 euro setelah tiga penawaran gagal, dibandingkan dengan harga awal awal, yang lebih rendah sekitar 41.000 euro.
“Meskipun peluang lelang terbatas sampai batas tertentu, peluang tersebut akan selalu ada karena sejumlah besar properti dengan karakteristik kualitas telah berpindah tangan dalam beberapa tahun terakhir. Namun, pihak yang berkepentingan sebaiknya hanya berkonsultasi dengan ahli yang berpengalaman dalam bidang tersebut. masalahnya,” kata Tuan. Athanasius menyimpulkan.
